Günlük kiralık ev izin belgesi: başvuru, kat malikleri onayı ve kurallar

Günlük kiralık ev hangi durumda izin belgesi gerektirir?

Kanun, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasını düzenler. Turizm amaçlı kiralama, konutun kullanıcılara Kanunda belirtilen azami süreyi aşmayacak şekilde her türlü amaçla kiralanmasıdır; tek seferde bu süreyi aşan kiralamalar Kanunun kapsamı dışındadır (m.1, m.2). Kısacası günlük, haftalık ya da tatil dönemi boyunca yapılan kısa süreli kiralamalar izin belgesine tabidir.

Kanundaki "konut", tapu sicilinde konut olarak kayıtlı ya da üzerinde konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan bağımsız bölümdür. "Kiraya veren" ise konutun maliki ya da intifa veya üst hakkıyla konutu tasarrufunda bulunduran kişidir (m.2). İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir (m.3).

Kimler günlük kiralama yapamaz?

• Mesken olarak kiraladığı konutu kendi adına turizm amaçlı kiraya veren kiracı (Kanun m.3).
• İzin belgeli konutu kiralayıp kendi adına üçüncü kişilere yeniden kiralayan kullanıcı (Kanun m.3).
• Kendi oturduğu belgesiz konutun bir ya da birkaç odasını kiralamak isteyen kişi; bu amaçla izin belgesi düzenlenmez (Yönetmelik m.6).
• İzin belgeli konutun odalarını ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiralamak isteyen belge sahibi (Yönetmelik m.10).

Kiraya veren dışında birinin bu kiralama faaliyetini yürütmesi ancak 1618 sayılı Kanuna göre belgelendirilmiş A grubu seyahat acentaları aracılığıyla mümkündür (Kanun m.3). Tur ve acentalık konusu için tur düzenlemek için belge yazımıza bakabilirsiniz.

Kat malikleri onayı: en çok takılınan adım

Kanun, izin belgesi başvurusunda konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin bu faaliyetin uygun görüldüğüne ilişkin oy birliğiyle aldığı kararın sunulmasını zorunlu tutar. Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu koşul yalnızca konutun bulunduğu bina için aranır ve izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir (m.3). Yönetmelik, kararın noter onaylı örneğinin başvuruya eklenmesini ister (m.5).

Kanun ayrıca belirli bir büyüklüğün üzerindeki binalarda aynı kiraya veren adına izin verilebilecek bağımsız bölüm oranına sınır koyar. Aynı binada aynı kişi adına izin istenen konut sayısı Kanunda belirtilen eşiği aşarsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı da istenir; bina bir sitedeyse bu durumda sitedeki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği karar da gerekir (m.3).

Konut birden fazla kişiye aitse: paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan maliklerin, elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları gerekir. Tüm malikler, Bakanlık karşısında temsil yetkisi olan ve sorumlu olacak kiraya vereni de yazılı olarak belirtir (Yönetmelik m.5).

Günlük kiralık ev izin belgesi başvurusu adım adım

• Tapunuzda konutun "konut" niteliğinde kayıtlı olduğunu kontrol edin; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti yoksa konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi gerekir.
• Gerekiyorsa kat malikleri kurulundan oy birliği kararı alın ve noterde onaylatın.
• Kimlik kartı ya da nüfus cüzdanı fotokopisini, imza örneği yoksa imza beyannamesini hazırlayın; tüzel kişiyseniz vergi, ticaret sicil ya da MERSİS numarasını ve temsilcilerin imzalı kimlik belgelerini hazırlayın.
• Birden fazla malik varsa onay beyanlarını toplayın; vekâletle başvuruyorsanız noterden düzenlenmiş vekâletname örneğini ekleyin.
• Başvuruyu e-Devlet üzerinden yapın; fiziki başvurular değerlendirilmeden iade edilir. Aynı binada aynı kişi adına birden fazla konut için tek başvuru yapılabilir.
• İl kültür ve turizm müdürlüğünün incelemesini bekleyin; eksik ya da uygun olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesiyle reddedilir.
• Belge düzenlendikten sonra konutta yapılacak yerinde incelemeye hazır olun.

Bu adımlar Yönetmeliğin m.5 ve m.6 hükümlerine dayanır. Başvurunun sonuçlandırılması ve yerinde inceleme için Yönetmelikte süreler öngörülmüştür. Yerinde incelemede eksiklik bulunursa giderilmesi için süre verilir; süre sonunda eksiklik sürerse idari para cezası uygulanır ve yeniden süre verilir, ikinci denetimde de giderilmemişse izin belgesi iptal edilir (m.6). Başvuruda gerçeğe aykırı belge sunulursa başvuru reddedilir, belge verilmişse iptal edilir ve suç duyurusunda bulunulur (m.5).

İzin belgesinde belge sahibinin adı, konutun adresi, belge tarihi ve numarası ile konutta kalabilecek azami kişi sayısı yer alır (m.7). Belgenin birer örneği Bakanlığa, mahalli idareye, bölgenin kolluk birimine ve vergi dairesine gönderilir (m.6).

Evde aranan nitelikler

Yönetmelik, izin belgesi istenen konutlarda şu niteliklerin bulunmasını zorunlu tutar (m.9):

• Yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi.
• Soğuk ve sıcak su, nitelikli yatak, kişi başı yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklime göre pike ya da yorgan, kişi başı yüz ve banyo havlusu.
• Varsa kiraya veren, site ya da apartman yönetiminin kurallarını ve binadan çıkış yollarını gösteren bilgilendirme kartı.
• Kimyevi yangın söndürücü ve banyo-tuvalet dışındaki tüm bölümlerde duman dedektörü.
• Standartlara uygun, temiz, bakımlı ve çalışır durumda tefriş ve cihazlar.

Konutun kapasitesi yatak odası sayısına göre hesaplanır ve Yönetmelikte bir üst sınır vardır; belirlenen kapasitenin üzerinde kullanıcı alınamaz. Kapasiteyi aşan kiralamalar idari para cezası gerektirir (m.9).

Plaket ve ilan kuralları

Bakanlıkça hazırlanan ve soğuk damgayla işaretlenen plaketin konutun girişine asılması zorunludur. Plakette "TURİZM AMAÇLI KONUT" ibaresi, belge tarihi ve numarası, belge sahibinin irtibat numarası ve konutun adresi yer alır (Yönetmelik m.8, Kanun m.3). Aynı sitede ya da binada birden fazla konut için tek izin belgesi düzenlense bile her konut için ayrı plaket verilir (m.9).

Konutun tanıtıldığı her ortamda izin belgesi numarası okunaklı biçimde yayımlanmalıdır. İlanda konum, kişi kapasitesi, kat, balkon, oda ve banyo sayısı, yatak tipleri, mutfak ve diğer donanımlar, ısıtma-soğutma, otopark, erişilebilirlik, evcil hayvan kabulü, internet gibi bilgiler ile site ya da apartman kuralları, giriş-çıkış saatleri ve temizlik hizmeti bilgisi bulunmalıdır (Yönetmelik m.9). Tanıtımda yanıltıcı bilgi verilmez (m.11).

Belgesiz konaklama işletmeleri ile izin belgesi olmadan kısa süreli kiralanan konutların internette tanıtım, pazarlama ve satışı yasaktır. Belgesiz ilanlara yönelik yaptırımları düzenleyen Tebliğ, ilan verilirken belge numarasının Bakanlık veri tabanından doğrulanmasını ve ilanda kolayca görülmesini zorunlu tutar; uyarıya rağmen içeriği kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcılar hakkında Kanunun yaptırım hükmü uygulanır, seyahat acentaları da izinsiz konutları satamaz (Tebliğ m.3). İlan ve müşteri konusu için müşteri bulma yazımıza bakın.

Kimlik bildirimi ve konuk verisi

Kanun, izin belgesi verilen konutlara 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerinin uygulanacağını ve bildirim yükümlülüğünde izin belgesi sahibinin sorumlu kişi sayılacağını açıkça belirtir (m.3). Kimlik Bildirme Kanunu da günübirlik kiralanan evleri, kalan herkesin kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarının tutulması gereken yerler arasında sayar (m.2); konaklama yerlerinin kayıtlarını bilgisayarda günü gününe tutup kolluğa anlık bildirmesini zorunlu kılar (ek m.1).

Konuk kimlik bilgileri kişisel veridir. Yönetmelik, belge sahibinin Kimlik Bildirme Kanunu ile 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesini açıkça ister (m.10). Konuklara aydınlatma yapmanız (aynı Kanun m.10) ve kimlik fotoğraflarını mesajlaşma uygulamalarında dağınık bırakmadan güvenli biçimde saklamanız (aynı Kanun m.12) gerekir. Genel kontrol için KVKK uyumu kontrol listesine bakabilirsiniz.

Belge sahibinin yükümlülükleri ve denetim

• Konutu Yönetmelikte sayılan niteliklerle kullanıcıya teslim etmek.
• Her kullanıcı değişiminde temizlik ve bakımı yapmak ya da yaptırmak, haşere ile düzenli mücadele etmek ve kayıtlarını saklamak.
• Site ya da bina kurallarını konuğa yazılı ya da çevrim içi bildirmek.
• Kimlik bildirimi ve kişisel verilerin korunması yükümlülüklerini yerine getirmek.
• Plaketi konutun girişine asmak.

Bu liste Yönetmeliğin m.10 hükmünden alınmıştır. İzin belgeli konutlar Yönetmelikte belirtilen aralıklarla önce evrak, sonra yerinde denetlenir; denetim tarihi belge sahibine bildirilir ve konutun o tarihte açık ve hazır tutulmaması yaptırım konusudur (m.12).

Kanun, konutun sözleşmeye uygun teslim edilmemesini, yanıltıcı tanıtımı, taahhüt edilen koşulların sağlanmamasını, konutun sözleşmedekinden kısa süre tahsis edilmesini ve teslim edilmeyen konut için alınan ödemenin Kanunda belirtilen süre içinde iade edilmemesini ayrı ayrı idari para cezasına bağlar. Bakanlığın istediği bilgi ve belgelerin gönderilmemesi, kiraya veren değişikliğinin bildirilmemesi ve 7183 sayılı Kanun kapsamındaki turizm payının ödendiğine ilişkin belgenin sunulmaması da yaptırım konusudur (m.4). Ön ödeme ve iade düzeninizi kapora ve iptal kuralları yazısına göre kurun.

İzin belgesi; belge sahibinin talebi, faaliyete son verilmesi, kiraya veren değiştiğinde yeni malikin süresinde başvurmaması, konutun kamu düzenine ve genel ahlaka aykırı kullanıldığının bildirilmesi ve denetimde bulunan eksikliklerin giderilmemesi hâllerinde iptal edilir. İptal hâlinde kullanıcıların hakları sözleşme sonuna kadar devam eder (Kanun m.5).

İzinsiz günlük kiralamanın sonuçları

İzin belgesi olmadan konut kiraya verenlere her konut için idari para cezası uygulanır ve belge almaları için süre verilir; süre sonunda faaliyete devam edenlere daha ağır ceza uygulanır, buna rağmen devam edilirse ceza yeniden artar. İzin belgeli konutu kendi adına yeniden kiralayan kullanıcıya, mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya veren kiracıya ve izinsiz konutların kiralanmasına aracılık edenlere her sözleşme için ceza öngörülür. İzinsiz konutların internette satışına imkân veren ve Bakanlık uyarısına rağmen içeriği kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcılar hakkında da para cezası ile içeriğin çıkarılması ya da erişimin engellenmesi kararı verilebilir (Kanun m.4). Tutarları bu yazıda vermiyoruz; güncel metne bakın.

Vergi tarafında bilmeniz gerekenler

Yönetmelik, düzenlenen izin belgesinin bir örneğinin konutun bulunduğu yerin vergi dairesine gönderileceğini öngörür (m.6). 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu konaklama vergisini otel, pansiyon, apart otel ve benzeri konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti için düzenler (m.34); okuduğumuz metinde izin belgeli konutların bu kapsama nasıl girdiği açıkça yazmıyor. Kira gelirinizin nasıl vergilendirileceği ve konaklama vergisinin size uygulanıp uygulanmadığı konusunda mali müşavirinize danışın.

Bir ev sahibinin kiralama günü

Konuk sabah çıkış yapar; ev sahibi ya da temizlik ekibi konutu temizler, haşere mücadelesi ve temizlik kaydını işler, havlu ve nevresimleri yeniler, duman dedektörünün ve yangın söndürücünün yerinde olduğunu kontrol eder. Öğleden sonra yeni konuk gelir; kimliği görülür, kayıt bilgisayarda tutulur ve kolluğa bildirilir, bina kuralları ve çıkış yolları yazılı olarak iletilir. Akşam ilan sayfalarındaki müsaitlik takvimi güncellenir ve gelecek rezervasyonlar için ön ödeme ve iptal koşulları yazılı olarak teyit edilir. Birden fazla konutu olan ev sahipleri için bu kayıtların düzenli tutulması işin kendisidir; pansiyon, butik otel ve tur işletmeleri için hazırladığımız rezervasyon yazılımı bu ihtiyaç için geliştiriliyor.

Sık yapılan hatalar

• Kat malikleri kararını sözlü onayla yetinip noterde onaylatmamak.
• Kiracı olduğu hâlde konutu turizm amaçlı kiraya vermek.
• Kendi oturduğu evin bir odasını günlük kiralamak.
• İzin belgesi çıkmadan ilan yayımlamak ya da ilanlarda belge numarasını göstermemek.
• Plaketi asmamak ya da kapı dışında görünmeyen bir yere koymak.
• İzin belgesindeki azami kişi sayısını aşan rezervasyon kabul etmek.
• Kimlik bildirimini konuk geldikten sonra ertelemek.
• Konuk kimlik fotoğraflarını mesajlaşma uygulamalarında bırakmak.

Sık Sorulan Sorular

Günlük kiralık ev için izin belgesi nereden alınır?

Başvuru e-Devlet üzerinden yapılır; belgeleri il kültür ve turizm müdürlüğü inceler ve uygun görülen konutlara izin belgesi düzenler. Yüksek nitelikli konutlar ve devre mülkler için başvuruları Bakanlık sonuçlandırır.

Günlük kiralık ev için komşu onayı şart mı?

Birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği gerekir. Müstakil konutlarda, yüksek nitelikli konutlarda ve devre mülklerde bu karar aranmaz.

Kiracı olarak evi günlük kiraya verebilir miyim?

Hayır. Kanun, mesken olarak kiralanan konutun kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiraya verilmesini yasaklar ve bunu idari para cezasına bağlar.

Günlük kiralık evde kimlik bildirimi yapılır mı?

Evet. Kimlik Bildirme Kanunu günübirlik kiralanan evleri kapsar ve 7464 sayılı Kanun bildirimden izin belgesi sahibini sorumlu tutar.

İzin belgesi olmadan ilan verilirse ne olur?

Belgesiz konutların internette tanıtımı yasaktır. Kiraya verene idari para cezası uygulanır, ilanı yayından kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcılar hakkında da yaptırım ve erişim engeli kararı verilebilir.

Marka adları sahiplerine aittir. Bu yazı bağımsız bir teknik rehberdir; adı geçen kuruluşlarla bayilik veya ortaklık ilişkisi bulunduğu anlamına gelmez.

İlgili içerikler: Pansiyon nasıl açılır? · Konaklama kimlik bildirimi · Kapora ve iptal kuralları · Müşteri bulma · KVKK uyumu kontrol listesi · Form ve aydınlatma metni